須小心解讀資訊

鍾維傑

卓凌地產分析有限公司執行董事

二零零三年一月

日常工作有機會接收及接觸一些外地房地產之資訊，對了解當地市場甚有幫助。然而，因市場習慣文化結構等之不同，部份資訊之基礎須較詳盡細閱或研究，否則有誤解之風險。以下是一些例子：

1. 樓面呎價：香港一般是慣用「建築面積」為基本，而外地如北美洲則多用「淨面積」計算。前者某程度上可大可小，因視乎有甚麼面積被算上，而後者多指單位裡之 面積，包括外牆厚度和一半內牆厚度。以住宅計，若每平方呎建築面積作價三千元，每平方呎淨面積則更高，如三千餘四千元等。這亦即說，一般北美洲之樓面呎價 (淨面積)需下調至建築面積基本才可與本地樓面呎價相比。

2. 建築呎價：常聽香港建築費用不菲，比別的地方貴。這不無道理，但直接的比較可有些問題，原因之一是建築技術用料習慣不同(至於這些外地築技術用料習慣是否 對本地有參巧作用屬另話)，如北美洲高樓大廈喜用鋼架結構，低層平房則用木架，而本地混凝土仍較普遍。簡單而言，作細緻建造費高低比較不容易。

3. 品質評級：北美洲不少地區之建造行業會有建造商評級制度，尤以平房建造／開發商的，表面上看像對其施工質素評級，但細看下並不一定是這樣。舉例說，筆者遇 過一個基於(消費者／買家)投訴(建造／開發商)多寡之評級制度，實質和手工用料無關，興建平庸樓房建造商只要投訴不多也有高評級，甚至投訴多但處理得來 不至上訴到評級機構去也可獲高評級，相信不少買家置業者是不知道以上情況的。

4. 平均樓價：在不少地方，平均樓價是指整體市場之平均價，例如十個單位由一元至十元各一，那麼平均價便是(55/10)5.50元。但從近期國內一些報導， 部份平均樓價只基於當時出售了的物業個案，即若賣出了高價單位則升高，賣出了偏低價單位則下調，和整體樓市升跌未必有關，也不反映市場好壞。研究該資訊時 須留意這等細節，否則可有誤會。

5. 空置率：這項以往則提及過，但相信值得重提。一般而言，空置率是指某市場或市段整體空置情況，但一些國內地方空置率是指某時空裡在售但過了一段時間仍未成 功售出之面積，並且只基於這時空裡總在售及售出面積計算。舉例說，市場總共有一百平方呎面積，當中有二十平方呎面積是新建成在售的，又假設賣了其中十平方 呎面積，以整體市場計空置率則是百分之十(仍未賣出的十平方呎)，但另類空置率則會是百分之五十(十平方呎除以二十平方呎面積)。

總括而言，參與外地市場自然會接觸當地資訊，謹慎研究其數據基礎有必要，否則決定錯誤。

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士， 香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施 管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國 房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。