美國税項令回報打折

鍾維傑

卓凌地產分析有限公司行政總裁

2013年8月9日

筆者近期分析了部分美國之房地產市場，以及向當地的税務會計師請教了一些有關聯邦政府之税項問題。粗略說，美國之税項有機會令預計的投資回報打個大折。

以下是部分環節 (只限於聯邦稅，各卅和各城市之稅項會有不同):

A) 若以公司形式買賣及持有美國物業稅 = 基本是以公司營業税率缴付任何利潤，包括出租扣除各種開支(如維修管理，城市税，按揭利息等) 後的净租金，又或出售時賺到的價格升值，現時最高可近35%。

此外，若美國物業是由在美國成立的公司持有，而這美國公司又是由另一海外公司擁有，匯出錢時亦可能有些分行預繳或預留税款 (Branch office tax)。要避免這個税項，辦法是每一個物業皆由一間美國公司專門持有，賣出該物業時連帶注銷其美國公司。

再者，某些情況亦可觸動房地產預留税或甚至遺產稅。

B) 若以個人名義買賣及持有 = 則部分税項可低約20%，如資產增值税 。

然而，這方式可觸及遺產稅，就算物業業主並非美國公民或在美國居住。計算程式是逝者的美國資產佔其總資產百分比，乘以五百二十萬美元，得出逝者遺產的豁免額，如20%便大約豁免一百萬美元，若逝者有美國資產四百萬，扣除豁免的一百萬，剩下之三百萬便得打遺產稅，現時約40%。

C) 部分市場可提供較高的租金回報 = 如8%或以上，就算扣除開支仍有4%或以上，比香港物業的租金回報高，且這淨租金收入還可再扣除樓房的折舊值 (實質不是真金白銀的支出，雖賣出時這數額要加回賣價)，差不多不用多繳租金帶來之收入税。此外，也不需要擔心匯率升降。

即是說，"息魔"可考慮美國物業，價格不多升就當長期吃息，升了才計算是否有足夠回報售出。

上述內容非常粗淺，而美國稅制甚複雜，投資前最好找專家估算稅項對回報的影響，否則事倍功半。

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。