等到百分之百妥當才行動蚊都瞓

鍾維傑

卓凌地產分析有限公司行政總裁

2014年2月28日

60年代第二次大戰的戰爭片《碧血長天》 （The Longest Day） 裏，有一幕講述當年歐洲戰場盟軍統帥艾森豪將軍要決定是否下令登陸法國作戰 （即1944年6月6日的法國諾曼第登陸），當日的天氣並非理想，艾帥一是下令去馬，另一就是延期一個月才出發，他說「Well, I don't like it, but there it is」 下令去馬。結果德國將領真的沒想到盟軍會在這情況下登陸，因此登陸成功，傷亡亦比預期的少。

投資很多時都有類同情況，例如大市狀況很配合，但項目之交易條件仍未完全商議好，談下去又恐怕到時經濟轉好價格會有變，然而拍板接受條款又恐怕日後蝕底，真是進退兩難。

筆者没有甚麼必勝技巧，只能說在上述情況下，既然宏觀環境相就，要考慮的是未商討好之交易之細節會否對宏觀之利大打折扣，若是，繼續商議，若不，起碼可簽意向書。

現今香港樓市整體不算興旺，雖平均價格未有大改動，但交易量卻大跌，且評論傾向說價格會趨向下降，由5至25%也有，任君選擇。假設價格下降，又倘若持有大量資金可以入市，筆者這刻會傾向:

1) 價格下跌 10% 以内不會心動 = 因基本上落也可有5%至10%，有如在直路上駕駛，實際也有些微轉左轉右動作，未必表示跌勢開始，況且跌幅亦不够吸引，二來跌勢很少會在 10% 便收科。

2) 下調至25%至30%左右會興趣大增 = 或許會動用四分一的資金入市，有如買保險，萬一市場不再調整也未致完全錯過機會。

3) 下降至40%左右 = 再動用四分一資金入市，即前後用了一半資源，再跌仍有彈藥，不再調整亦有點得益。

4) 跌到50%左右 = 基本上會用埋餘下資金，因感覺超越50%之機會不高。就算還要留點資金，10% max。

上述没有一個完全完美之入市時刻，下跌30%較易見到但可能低處未算低，50%更好但又未必會有，任何情況皆有“博奕"成份，I don't like it, but there it is.

此外，近期不少評論將本地住宅樓價跌幅歸咎各式各樣之稅項。這有可能，但未必是唯一或甚至主要原因，因近期亦見國內貸款有些緊張，且東南亞各國貨幣相對美元皆是跌的多，需要計算方可確定，否則容易受Confirmation Bias 影響。

...完...

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。