樓價增長與面積的關係

鍾維傑

卓凌地產分析有限公司執行董事

二○○二年九月

在參閱一些國內房地產資料及文章時，常發覺以下論調，就是隨經濟發展及增長，預期人均居住樓面面積也會增加，據此平均住宅價格也會提高，因為樓面面積較 往多了。驟眼看來並無不妥，例如以前平均一百平方米售一百萬，現在平均一百三十平方米便售一百三十萬，其實不然，能夠負擔一百三十萬不是因為住宅面積多 了，而是由於置業人士經濟／賺錢能力普遍高了，繼而欲住優質些和／或大些，但樓面面積增幅是否可跟或甚至超越經濟以致住宅價格增幅，則不同市場有不同演 譯，未必可劃上「等」號，視乎市場結構，兢爭程度，房產政策，置業文化等而定，一些觀察如下：

甲、經濟賺錢能力高了，平均樓面面積也提高之例子 = 美國，以私人住宅計。四五十年前，不少「獨立屋」(detached house)是單層平房式(Bungalow Style)的，一般只有一千餘至二千平方呎左右(不計地窖)，浴室一個至一個半(即其中一個沒有洗澡設施)。近二三十年則越住越大，不少獨立屋已是兩層高，且一般有二千至三千餘平方呎左右(不計地窖)，浴室一般二個半或以上。若參巧美國住宅建造商商會資料，平均面積由一九七○年之一千四百平方呎增長至現今之二千二百平方呎，而在同期裡，美國生產總值由一萬億美元增至近年之十萬億美元左右。

乙、經濟賺錢能力高了，平均樓面面積並沒有明顯提高之例子 = 香港，以私人住宅計。根據南華早報以往一些報導，尤以八九十年代，本地生產總值相對以樓面面積計算的建造量比例越本越大，即是說若以往每一元之生產總值可見(注意，不是可買)若干樓面面積，近年每一元只可見少於以往的樓面面積數量，亦即香港越富裕但整體建造量以樓面面積計算增幅追不上經濟增幅，要注意這不意味建造量本身必下調。八九十年代是本港住宅需求增加較快之時期，若建造量趨少，則意味單位平均面積趨細，這或多或少反映其時之土地供應限制(亦即樓面供應限制)，但由於準買家增加，市場唯有將單位平均面積調低(以盡吸納市場需求)。要提醒的是這裡非指部份人士收入高了後公屋搬私屋，或細屋搬大屋等，而是指私人住宅「對等」單位，讀者有興趣可從五六十年代的舊影片中得知當年普遍私屋面積之情。

丙、平均置業者可負擔的銀碼有數得計，單位面積視乎市場角力和文化等 = 一個經濟體糸裡之置業人士能負擔多少價格或多或少可推算出來，包括經濟表現，人均收入，人口分布，供需情，稅務政策，借貸利率等而定，且長遠來說與某經 濟體糸之人均生產級別有關，關鍵是平均置業者可負擔之價格為一定額，跟經濟狀況走，而非面積多少。但該經濟體糸裡之物業是怎樣的貨式，包括用料，設計， 面積大小等，則視乎市場結構，有關政策，兢爭程度，置業人士水平等而定，難以慨括，雖大體而言是兢爭越大貨式越(趨向)好(進步)。這裡「角力」有兩個層面，其一是供應者(開發商)之間的，其二是供應者與需求者(置業投資者) 之間的，而後者關糸涉及置業投資者之購買要求，文化和定力。舉例說，從純商業成本角度，若不影響銷售及賣價，開發商傾向建造少些樓面面積的，因可省些建造 成本，亦即如已有置業人士願付一百萬元購買一百平方米面積之單位，開發商很少會多建面積但仍只能收一百萬元，相反(即少於一百平方米面積而仍可賣一百萬元)則 會考慮。據此，假設其他因素均等，開發商多建造些面積是因競爭需要以爭取買家，和／或若不足某面積普遍買家難尋，因其寧可不買。粗略而言，若市場文化傾向 認為置業是投資甚至置富渠道，面積細小未必影響深入，若市場文化傾向認為置業是追求生活質素部份，面積便顯重要些，面積太細小的接貨不易。

總括而言，若市場真的有多建造些面積便賣貴些現象，只是說明該市場置業者平均所能負擔之最高價格之前未有被「試」出來而已，並非由於面積多了。若不，房地產開發商豈否只要不停地多建些樓面面積便可賺個盤滿砵滿？

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士， 香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施 管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國 房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。