|
亂哄哄的熱論香港樓市是否有泡沫，樓價是否過高，樓市泡沫如果有的話會何時爆破，似乎開口閉口都聽到幾句。首先，似乎沒有人問什麽是泡沫，泡沫的定義到底是什麽。歸根到底，泡沫兩個字的出現，正顯示了現在的香港樓價似乎有點不正常， 否則泡沫兩個字也不會無中生有。
稍為熟悉歷史的人都曾聽過，早在十七世紀的歐洲， 就有荷蘭的鬱金香狂熱，一顆鬱金香球莖的價格可以比一棟房子的價格還貴。當然它的結果也是慘烈的，鬱金香球莖的價格掉到一文不值。歐洲的三大“泡沫”還有一七一一年到一七二零年的南海公司股票的瘋狂炒作。好像理所當然的，結果也是令許多人家破人亡。可能難以令人相信，連街知巷聞的寫下牛頓三大力學定律的牛頓（Issac Newton）爵士，當時他是英國皇家鑄幣局局長，也參加了是次股票的瘋狂炒賣。理性的牛頓，正如我們能想像的，理性的在股票炒到非常高位的時候退出市場，賺了幾千英鎊。但南海公司的股票依然繼續上升，終於連理性的牛頓也瘋狂起來，重新入市，結果虧了兩萬英鎊。他感歎說；“我能推算天體的運行，卻無法瞭解人類的瘋狂”。英國央行（Bank of England）在一六九四年成立，早“南海泡沫”不到二十年的時間。
看來“泡沫”是事後諸葛亮對人類過去的瘋狂行為的一種反思，連牛頓人類最頂尖的精英，也看不透它的發生和破滅。
當今的社會和經濟遠比牛頓的十七十八世紀複雜。當時還沒有銀行這產業，只有金匠。商人們對於英王查理一世挪用皇家鑄幣局的金子深感不安，開始把金子存放于金匠，使到金匠慢慢的發現他們可以通過把存放在他們的金子放貸以賺取利息，是現代銀行業的雛形。
貨幣除了是交易的手段之外， 更有財富儲存的功能。自從有了央行的建立之後，這功能不停的發生變化。英國央行建立的首要目標是為英國皇室籌款， 到了今天後二零零八年的金融風暴的年代，美聯儲（Fed）已經可以通過降低短期利率大肆干預實體經濟活動，近來的量化寬鬆貨幣政策，不單止干預了長期利率，更在無中生有的情況之下大量增加了基礎貨幣的發放。如果長期把短期利率人為的控制在過低的水準，甚至低於通貨膨脹，會產生資源的錯配。當今“零”利率已經有相當一段時間，香港實際的通貨膨脹可能遠遠高於官方的統計資料，沒有成本的投機大行其道，是最自然不過的事情。股市也好，房地產也好，價格的向上波動無形中被放大，像傳染病一樣迅速的在社會中傳播，像滾雪球似的越滾越大。至於量化寬鬆貨幣政策，如果長期下去，除了可能摧毀整個世界的金融系統外，已經開始摧毀自由市場經濟的資本主義。資本主義的成功，是它生生不息的風險意識和自我淘汰（Self Destruction）機制。在美聯儲的巨大量化寬鬆措施下，無視風險意識，鼓勵投機倒把。以香港為例，在恐懼手中的現金在央行量化貨幣政策驅動下稀釋，為房地產的價格推高到社會難以承受的地步火上澆油。
歐美的通貨膨脹的推動力主要源自薪酬的支出，在經濟前景不明朗，失業率高企的今天，通貨膨脹受到了壓制。為了解決債務問題和利息的支出，我估計歐美央行難以在最近將來改變現有貨幣政策的走向。拋去其他因素，光從貨幣供應量和利率的角度來分析的話，香港的房地產依然沒有“泡沫”。 但如果要勝過牛頓，投機不倒楣的話，保持頭腦清醒，保持一點風險意識吧！ |
