上周末明報於尖東香格里拉地產講座，認識多位講者，加上朋友邀請，大家在酒店就地午膳，第一次參加此等盛會。由於講者知名度高，加上近年來香港樓市一直升勢凌厲，從二零零四年低位已從中原城市領先指數的60升到今天的100，更超越九七年歷史高位，港府也出招嚴厲打擊，吸引了出乎意料多的聽眾。能容納四百人的香格里拉功能廳，擠滿了聽眾。我相信明報置業網主辦做足了功夫，講者從不同的角度，全面分析當今樓市脈絡。明報地產版主編更深入淺出的做樓市簡介，給聽眾一個扎實的數據背景。

面對近期香港地產價格乾升的局面，港府出手冷卻炒作手段， 國際經濟趨勢極不明朗的情況下，不單止專家的看法分歧，結論也加倍小心謹慎，聽眾也只好從專家的言論中自己尋找投資策略和方向。基于各專家講者對樓市提供的數據，我從另外一個角度，另一類的思維，來解讀當今的樓市。我還嘗試一個最不應該做的，我自己也覺得非常冒險的，錯多對少的做法，就是嘗試制定一個在當今樓市勢態的「上車」投資策略。

讓我們先粗略回顧下樓市三十年來，自從一九八零年初的價格走勢。從一九八四年的樓市低位，到九四年的十年間，香港樓價從每平方英尺七百元上升到近四千元，升幅接近六倍多。如果剔除了九七年樓市飆升到每平方英尺差不多六千元的特殊情況，從九四年到二零零三年的每平方英尺兩千一百元，跌幅接近百分之五十，歷時也差不多十年。沙士是跌市的後期，對樓市的影響並不是很多人想像的大。從二零零三年到今天的八年間，樓價上升到每平方英尺六千二元， 升幅三倍。觀看歷史，政府干預樓市基本都在樓市牛市最後期，而且干預的效果不明顯，比如九四年那次。至於九七年的跌市，更多是亞洲金融風暴，利率動盪所致。真正有直接左右樓市價格的，可以說是利率。二零零八年美國金融風暴，不單止對樓市沒有負面的影響，更由於美國救市降息，香港利率跟進，樓市反而來一個小陽春。我們可以說，香港這兩次的地產牛市，都是利率大幅降低和負利率的結果，不是通貨膨脹的結果。因為，在通脹的情況下，利率經常滯後上升，對樓價造成非常負面影響。今天置業負擔佔家庭收入已超過百分之五十，而利率不可能在降低的情況下，如果利率上升三個百分點，置業負擔佔家庭收入將達百分之八十。如果今天入市，如果明天利率上升，做負資產「幸運兒」的概率非常高。

回顧這三十年，我們處於一個百年難遇的信貸擴張周期。我相信這信貸的擴張周期將在伯南克（B. Bernanke）的QE3碰到牆的時候正式閉幕。但我們應該感謝格林斯潘（A.Greenspan）這位吹經濟泡沫的能手，因為沒有格林斯潘就沒有今天的經濟蓬勃的中國， 沒有香港今天的繁華。我是一個徹底的泡沫鼓吹者， 因為我看到中國的崛起​​，我看到泡沫給我們人生帶來的彩色。那對於一個剛剛在社會開始稍有成就的三十多歲的壯年要此刻置業怎麼辦？我倒有一個點子。當今樓市成交急劇下跌八成，做代理的比鍋上的螞蟻還著急，根據情形你就還它一個百分之二三十的價，你慢慢等他的回話， 不要上他們的花言巧語當。我估計中原城市指數回調的話，不會超過一半。那你既然長期投資，也不可能撈底撈的這麼準，當自己買保險，或付一個機會成本。在政府強力干預時期，有人劈價可能性大特別大，你需要的是耐心。只要你好好看一看自從一九八零年初到今天的樓價走勢，你一定同意我不是“末日博士”，經常鼓吹樓市崩盤。而是我嘗試讓你站在巨人的肩膀，看到錦繡前途。當然，我做不做得到是另外一件事。

如果不同意我，覺得我過分悲觀，請別把我跟我老友王文彥一樣， 冠上“末日博士”帽子。一頂帽子兩個人戴， 一定不舒服。倒不如叫我“泡沫博士”，更討我喜歡。