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文亮言
是誰打亂了地產商賣樓步伐
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2019年4月23日

  中原指數連升十個星期,現在無人夠膽講樓市幾時會下跌,有剛轉軚的評論員話升市莫估頂,這句話我們聽過了很多次,最近的一次是去年恒指升至3萬4點時,不少專家話股市還有大幅上升空間,叫大家升市莫估頂,放心入市,今日恒指只得3萬,在樓市方面,的確很少聽到有人話升市莫估頂,雖然指數公司負責人話現在睇唔到樓市有下跌跡象,只是上升幅度時高時低,既然永遠上升,即是叫大家買樓。

  當大家滿腔熱情準備買樓的時候,原來地產商更加積極準備賣樓,復活節假期是一個極好的賣樓時間,因為,每年在春節後出現的小陽春,到了復活節假期是最燦爛,地產商會把握這個機會大量賣樓,在今年第二季應該有8,000個新樓單位供應,在復活節假期最少要賣一半,否則,過了這個假期,又到了五窮六絕,賣樓又冇咁容易,但很奇怪,這個假期的新樓銷售成績似乎不大理想,不但大型新樓盤欠奉,就算其他的中小型新樓盤銷售成績亦強差人意,有人問是誰打亂了地產商的賣樓步伐,復活節假期唔賣樓,在今年餘下時間就要搞很多促銷活動,一定會影響樓市上升之勢。

  其實,不同地產商在復活節假期之前,合作搞了一個大型促銷活動,叫招標,大家可以睇到以招標出售的樓價是非常高,但睇唔到地產商的高回贈,就算連銀行家亦睇唔到,所以,大家認為新樓樓價不斷上升,影響所及,二手樓樓價亦不斷創新高,誰不知政府突然醒覺,陳帆不但叫地產商自律,仲要求以招標賣樓時列出所有回贈,這樣就大鑊了,因為有些回贈高達樓價25%,將回贈扣除,樓價就會出現一個顯著跌幅,所以,有不少地產商立刻扯停售樓步伐,寧願浪費一個黃金檔期,否則,就很難向以前用高價買了那些樓盤的買家交待,不如等多幾個月才賣樓,到那時候,如果樓價上升就一天都光晒,即使樓價下跌,亦可以對那些高價買家說是因為大市下跌,所以,他們才會減價促銷,雖然市場上預測第二季銷售量有8,000個單位,我認為只可以大約出售六成,如果政府沒有打亂地產商賣樓步伐,第二季賣6,500個新樓單位是保守預測。

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1. 真真薯片 2019-04-23 10:29:54
我就認為地霸為左配合正苦64轉73縮減供應,地霸今年總推盤量會比上年少一兩成,平時每年推萬6至萬8,今年推萬3,4伙

2023公屋供應出現斷層已經係迴避唔到既電實,公屋供應有個大洞,搵其他供應撥來撥去填數,結果就係全部都唔夠數,地霸非常清楚,就算有空置稅都一於繼續囤積居奇

假設囤兩成單位,囤兩年,5%*20%*2,每個盤總成本都係多2%,攤分比所有買家就得,買家要按多2%樓價,根本冇影響
2. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子說不 2019-04-23 11:57:52

11萬個引刀傻嗨早已被人恐嚇到自宮落錯車租樓日日賺,64又改73,團結香港基金Research報告更表示2023年供應量會與去年比較將大跌4成,係4成,係4成,係4成呀!發展商又好,私人業主也罷,有樓都唔賣就最明智。

還有一點係好多人忽略咗嘅心理因素,經過咁多年不斷被「專家」恐嚇後,剩餘的業主個個鐵過楊傳廣,硬過IRONMAN,乜嘢因素都好,日日有租收,話之你‧土著‧自醉‧浪子 成日被人強姦啦。再睇返去年開始下跌約半年10%時,有幾多個震出街就知驚青業主不多或是早已震到離場去租樓日日賺,再諗乜嘢壞因素也是徙然!

團結香港基金的香港樓宇供應 RESEARCH 報告絕對可以放心信任,好似大學裡面讀碩士研究生一樣,所有研究結果,必需建基於定量分析統計數據,非牟利機構,無必要去做假報告!

■團結香港基金發表新一期土地及房屋政策倡議報告,剖析公私營房屋供應將面臨的斷崖式下跌,以及如何火速解決短中期燃眉之急。香港文匯報記者梁祖彝  攝■團結香港基金發表新一期土地及房屋政策倡議報告,剖析公私營房屋供應將面臨的斷崖式下跌,以及如何火速解決短中期燃眉之急。香港文匯報記者梁祖彝 攝

建議開發十四鄉64公頃坡地 快手發展棕地紓房困

香港文匯報訊(記者 趙夢縈)香港土地供應問題嚴峻,公私營房屋供應將面臨斷崖式下跌。團結香港基金估計,私人住宅供應量在2023年將較去年大跌近四成,公屋輪候時間亦將由現時5.5年延長至突破6年大關。為緩解當前房屋困局,團結香港基金向政府提出三項建議,以解短中期需要,包括加速發展25幅「改劃地」、考慮發展西貢十四鄉兩幅合共64公頃的「未劃分山坡地」,以及盡快開展110公頃「棕地」及150公頃私人新界農地改劃工作。長遠而言,需用填海等方式大規模造地,多管齊下增加土地供應。

團結香港基金昨日發表新一期土地及房屋政策倡議報告。報告指出,自2013年起政府公佈215幅有潛力改劃為住宅用途的土地,惟截至今年1月,仍有69幅用地尚未啟動法定改劃程序。基金會經過調研後,認為當中25幅用地較易改劃,政府應優先處理,其中包括葵涌石排街地盤、柴灣游泳池後方等地。

基金會同時指出,改劃土地耗時漫長,就2018年度成功改劃的土地而言,僅完成整個改劃流程的土地平均需時已達4年至5年,仍未計房屋建造工程用時。其中大量時間用於相關準備工作,包括各類技術評估和與主要持份者協商,這部分平均耗時41個月。基金會選出的25幅優先用地相對爭議較小,如可較快進入法定改劃程序,則一般11個月可完成改劃成為「熟地」。

十四鄉可供逾兩萬單位

基金會並建議政府認真考慮發展西貢十四鄉兩幅合共64公頃的「未劃分山坡地」。基金會去年曾發表倡議,建議發展「未劃分山坡地」,該兩幅山坡地總面積達64公頃,因屬政府所有,且位於郊野公園及綠化帶以外,可作中短期公營房屋發展,提供約2萬個至3萬個住宅單位,望政府採納建議,以解燃眉之急。

基金會指出,政府早前雖採納土地供應專責小組關於開發棕地和私人農地的建議,但仍未公佈110公頃「棕地」及150公頃私人新界農地的詳細工作計劃時間表,基金會希望政府能夠坐言起行,盡快實施。

團結香港基金副總幹事兼政策研究院主管黃元山同時提醒,香港棕地有別於世界其他地區,並非單純閒置或棄置土地,有許多用於貨運或露天倉。棕地是香港物流和貿易行業的重要經濟後勤地,這兩個行業佔本港GDP總值的20%至25%,亦承擔相若數值的港人就業比例。對於工業棕地的改劃要慎重進行,望政府組成跨部門委員會,全面評估檢討香港對於經濟後勤地的需求。

改劃屬權宜 明日靠填海

黃元山表示,改劃土地用途只屬「左手交右手」的權宜之策,長遠仍需「做大個餅」,用填海等方式大規模造地和建設房屋,多管齊下增加土地供應。以往填海投資高達當時三成GDP水平,現時「明日大嶼」計劃所需6,000億港元,佔GDP比率約為20%,他認為這個成本「香港負擔得起」。

團結基金預計未來公屋供應嚴峻情況及建議

2028年公營房屋累計短缺將達85,000個

三年內公屋平均輪候時間將突破

6年到2023年公屋供應呈斷崖式下跌至14,500個單位



3. 同意一樓 2019-04-23 12:26:07
空置稅迫到二手樓價上漲氣勢如虹,加上政府講到明將來私樓供應會大幅減少,發展商不急於推盤,因為預期樓價升幅可以扺消空置稅。

政府亂出招,搞亂了整個市場秩序。辣招越辣,香港樓價越升,吹到漲。
5. 鳥5 2019-04-23 12:51:37
其實劈係要全幢開價,由低加向上,價同層數一樣,低開高左,就貨尾 難走,..... 所以仲係覺得大盤未開 係好正常。。。。 行家係最難計。 隨時偷柴。。 而家地商會, 應該盡量協調降價 ,有秩序 散貨。。 不過再下覺得, 冇可能長期可以維持 跌序, 邊個劈有邊個坐呢? 跌嗰陣 唔通 你劈我坐咩? 有糊唔食??? 而家大家講一套, 靜觀其變一套。。
6. 鳥5 2019-04-23 13:01:10
李超醒啦!而家行家手上個幾年貨好難計,再升再 加空税又得,慢派巿埸多左随玩租管,官商合作,又任官開, 表面地板 好似好強。。 但其實時間企向政府一方。。。
7. 鳥5 2019-04-23 13:06:16
去到今日。。。他強就由他強。。自己做自己野,夾佢春。。
8. 鳥5 2019-04-23 13:23:19
珍珍兄,坐貨係要畀息㗎出面行家 ,講緊56厘一年。 叫做話今年財務報表化妝都好靚。。。 唔靚隨時10厘。。
9. 連銀行家亦睇唔到 2019-04-23 15:21:44
金管應該係時候出黎介入干預照肺, 順便統一一下錢莊的估價, 畢竟個別錢莊落差太大了, 可能也有十幾二十巴仙。
10. 為何不賺到盡 2019-04-23 16:00:41
林鄭一句公私供應比例由64變73,已經把等上車的人士嚇死。

大家記住,發展商不是開善堂的,沒有責任及義務去解決港人居住問題。我要做善事會直接捐錢俾東華三院,而不會買新地股票。

身為上市公司,可以賺一蚊,為什麼要求佢地只能賺九毫子?香港社會已經變得好天真好無邪兼好無聊。
11. 真真薯片 2019-04-23 16:11:57
鳥5兄,冇人會坐晒100%貨,地霸賣8成貨,完全收回地價同建築成本,還晒錢比銀行,再去坐果兩成貨,咪唔洗比息囉


12. 鳥5 2019-04-23 16:14:58
9F 有見地。。不過陳總玩到八月,年尾金局會好5同。。外圍其實暗秋好大。。
13. 鳥5 2019-04-23 17:00:17
真真兄, 收回成本之後就放飛機。。 你呢個思路係合邏輯 但係實際操作根本唔係咁囉
14. 鳥5 2019-04-23 17:03:38
歷史以來資產泡沫爆破 走甩得只有一個 就係英女皇只能收租不能公幹
15. 鳥5 2019-04-23 17:10:24
我上年都講, 如果真真卿你嘅思路 ,就係實際操作邏輯。 李昭而家係全港最大嘅 隱世 地主, 5會上電視同你傾下偈
16. 坐貨王 2019-04-23 17:40:24
恆隆最鐘意坐貸,君臨天下浪澄灣賣咗15年都未賣完。越坐越有,因为資產升值升到顛,在香港銀行借了cheap cheap 港元債,然後在上海投資收租商業物業。人仔升,港紙跌,恆隆多年來䁠價賺租賺滙水。

坐貨坐得其所。只有班冇樓之人 或是不懂玩財技的所謂學者,才擔心發商商坐貨坐得唔安樂。笑死人。
17. 引刀一快 2019-04-23 19:10:05
鳥5兄

請教一下,兄台係咪用語音輸入?
18. 鳥粉 2019-04-23 19:22:49
去到今日,他淡由他淡,沽空樓市等跌的下場,被挾爆。
19. 鳥5 2019-04-23 20:52:41
刀兄,是, 唔好介意有時懶執字
20. 鳥5 2019-04-23 21:36:00
10F, 投資投機 買中就贏 買錯就輸 同讀得無關 不過今次 有冇諗下 整個美 美金週期 政府 貴賣時間畀曬你 ,準備 做最平入貨 你覺得笑到最後 係咪政府大贏家呢? 政府又係唔係好人 所以贏錢? 咁究竟邊個要找數? 玩咗十幾年 大家默認高地刷, 食曬貨 先至話大量填海? 發展商 輸錢係咪因為係壞人?
21. 引刀一快 2019-04-23 22:53:52
鳥5兄

言重,兄台出文咁有可讀性,點會介意。