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樓市乾坤
報復式湧浪市殺上
 
何熊輝
2019年3月16日

  市場一如所料於農曆新年後反彈,不過反彈力度之大,已非一般的小回升市。二手指數連升五周,加上升幅亦明顯加大,早前就算如何看淡的專家,亦紛紛轉軚看好。這次升市加速很快,可以以湧浪市來形容,突然而來,兼且波浪愈湧愈大,如非早在船上,很易被這轉急浪,沖昏頭腦。

  早前筆者也表示若有心上車,倘遇有減價一成半的筍盤,不要猶豫可即入市,倘去年底抽到新盤,又或以殺跌價購入二手盤的買家,現在已有可觀的賺幅。這次湧浪市,波幅在增大,可以肯定的説,頂位未到,在未來一季,趨勢難以改變。

  想入但未入市的,現在上車,尚可以貿易戰未傾妥為由,與業主進行議價,在現情况下,或許尚有5%的議價空間,但倘若貿易戰順利傾成,升幅應不只5%,但如果傾不成,會否急插?

  倘這情況出現,股市波幅會較大,但也不會回到去年低位,樓市方面,則相信影響不大,主因是現時的上車客,以用家為主,對政治的敏感度並不高,所以貿易戰就算談不成,也不會就此拉倒原先的上車計劃。

  過去數年,政府不斷以息口隨時上調為由以壓抑買樓需求,好有為的特首林鄭月娥,現又主力搞大灣區大融合,明日大嶼等超級項目,不過大家看看舊啟德機場現址,搬了22年,今日仍只是地盤處處。

  大灣區及明日大嶼,香港要受益,恐怕又是十幾年後的事,未上車的,可否再等另一個十年?

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1. 指數爆升 2019-03-16 13:26:55
樓價指數持續向上,反映主要大型屋苑二手住宅樓市走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報173.47,按周升0.71%,幅度為37周最大。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示,樓價升浪已經展開,兼且明顯加快向上,CCL目標為去年歷史高位188.64。
2. 二打六 2019-03-16 13:42:42
有人形容係人為反彈喎,我抓爆頭都諗唔明係乜。
3. 22年 2019-03-16 14:11:45
唔經唔覺,原來啓德舊機場已經等了這麼久才開始有樓起,那麼明日大嶼山咪又要等20年以上,等到嗰陣時我已經由後生變成中坑,中行變成老坑,想買都冇力買啦,點算,唯有用絕招,都係等返抽公屋吧。
4. 回樓上 2019-03-16 14:13:43
人為反彈是指淡友無法解釋現時的升市,就說發展商做D假成交,代理整D 假指數話樓市升,
其實升市並不存在。
5. ANA 2019-03-16 16:01:17
長期性的低利率可期
6. 折磨 2019-03-16 16:14:33
阿淡阿租們等大跌市已經等咗十五年,結果等來了大升市,真的是折磨呀陰公。嘻嘻
7. 樓巿Go Go Go 2019-03-16 16:48:27
8. 自醉粉絲 2019-03-16 18:17:51
個市只是升左小小,仲未確認系小陽春,CCL升破188點,穿左上次高位,才算升市,現在只系低位波幅,買樓個D都系低端人口,所以冇代表性。
9. 輝粉 2019-03-16 18:41:37
報復式殺上,有仇報仇,有寃報寃,輝哥爆seed殺無赦,快啲幫襯輝哥。
11. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子‧阿井 說不 2019-03-16 20:21:52


話說唐代有個詩人叫做白居易,16歲時尚未成名,像很多讀書人一樣赴長安考科舉,並拜訪當地名流,其中一個貴族顧況聽到他自報姓名,調侃地說:「長安百物貴,居大不易。」及至白居易呈上詩作,顧況驚為天人,方正色謂「道得箇語,居即易矣」(這麼有才華,很易安居)。該詩作為〈賦得古原草送別〉,四句傳誦至今極似香港現況樓市般報式湧浪市殺上節節上升:「離離原上草,一歲一枯榮。野火燒不盡,春風吹又生。」難怪白居易後來真的在長安如魚得水、名成利就,官至太子少傅、刑部尚書磚家食屎。


港島三大藍籌屋苑爆發!太古城兩年半最旺

03月15日(五)
21:50更新21:31建立
  • 太古城現有約280個買賣放盤,入場費約780萬元。
    1/2

    樓市小陽春強勢持續,港島區三大藍籌屋苑交投同時大爆發。其中鰂魚涌太古城本月首15天已錄得19宗成交,為近兩年半以來最旺的3月份。

    美聯吳肇基表示,近日該屋苑交投大增,相信是去年跌市後買賣沉寂,購買力積壓了數個月,現時市況好轉,增強買家信心回歸市場。

    至於該物業最近一宗成交,為耀星閣中層D室,單位實用面積503方呎,1月份以1,000萬元放盤,其後略為減價至978萬元連租約易手,呎價19,443元。

    同區康怡花園買賣交投亦不俗,中原楊文傑指出,該屋苑3月已錄約12宗成交,按月增加2倍,為約半年同期最多,期內平均實用呎價約18,095元。

    他指出,當中P座高層8室三房戶,實用面積616方呎,連租約成交價1,180萬元,呎價19,156元。原業主早於1989年8月以133萬元購入單位,持貨接近30年,帳面獲利1,047萬元,升值幅度近7.9倍,並強烈呼籲磚家食屎此一民間主調。

    至於另一個港島指標物業鴨脷洲海怡半島,市況也相當暢旺,該行盧鏡豪表示,本月暫錄18宗成交,包括17座中層D室,實用面積632方呎,三房連套房間隔,以1,088萬元易手,呎價17,215元。相比2011年購入價530萬元,單位升值超過一倍。

    ------

    12. 自醉粉絲的粉丝 2019-03-17 08:22:43
    同意8樓所言,要確認小陽春,要等今年下半年升穿188點,大家要有耐性等多幾個月。不过一旦升穿188点,下一站就有可能是250点。

    沽空咗香港班淡淡,不妨考虑搬到低B港人的樂園大湾區。
    13. 引刀一快 2019-03-17 09:07:41
    250?到你250果時,深圳樓等價於450喇。
    16. VII到核爆 2019-03-17 12:45:37
    深圳樓450點計出嚟?咪將想像當事實口糠糠大隻講。

    現在港樓CCL係173.47,深圳樓現時係幾多?有冇得直接比較?

    冇就各自揾幾個盆做例子,看看港樓由173.37去到250升了1.442倍時,深圳樓有冇升了2.595咁多倍?

    大家用番同年代落成的樓宇,香港用92年海怡半島,深圳用那個你提出,紀錄完現在兩盤的平均呎價,再找多幾個其他年代的代表盤做底數,以今天173.47做基數,看看港樓升了1.442倍時,深圳樓有冇去到2.595倍? 

    大隻講邊個唔識?
    17. 引刀一快 2019-03-17 14:47:00
    VII到核爆兄

    哈哈哈,呢個比較一向都係用2014年CCL142作為基數去比較,因為當時自我陶醉兄話過CCL一到142就可以出貨換其他投資,之後“討論樓價”曾經多次以呢個作為基數計算。
    根據呢個基數,依家珠三角嘅屋粗略已經250-300,再上450,係1.5-1.8倍,同你個1.44倍差唔多,不過大陸樓嘅上升空間一定大過港樓。
    呢度有個問題,點解係海怡半島?做比較只用一個樓盤?咁你駛乜攞ccl出嚟唧?
    18. VII到核爆 2019-03-17 16:31:01
    引刀一快兄(你稱兄我回兄),

    我是基於你在#13反駁#12樓兄250的言論,以今天的香港CCL173.47數值計算到250後升幅,求証你預計同步的深圳樓去到450之說。

    但你現在說龍門原來在14年CCL142,那麼當時的深圳樓指數約等如CCL幾多?沒有相互的基數從何比較?如果當時的深圳樓指樓是400,那麼升到450有何難?

    至於你提的問題,其實反映你没有看清楚我內文便忙不迭反駁,我並非只用一個香港樓盆和深圳盤對比,寫得好清楚紀錄完92年盤再找其他年份盤對比作紀錄,你可以再睇多次。

    至於點解用海怡半島,原因除了是CCL成份盤之一外,更因為我知道海怡是約在92年落成,深圳在79年改革開放初期起的樓盤,到今天已老化退氣冇乜升值能力,所以我從92年落成的深圳盤開始以作公平比較,另一原因是我有接觸過92年落成的深圳樓盤,由此開始到02年,09年都了解過深圳樓市場,不過我已經一早說深圳樓取樣代表由你提出,我才找同級同年代的香港樓做對比取樣及紀錄,以作來緊雙方升幅的比較基礎。

    顯然你冇興趣真係認真找答案,那麼都係甲有甲吹450,乙有乙吹650啦,一個月球一個火星。

    19. 今年買樓比下年買快樂 2019-03-17 19:14:35
    人生如戲,通常都係甘,一刀自醉想樓價跌八成,偏偏跌吾刭,跌到去一成幾,就再跌吾落去,現在就彈返上去。
    21. 輝粉 2019-03-18 00:27:04
    走過路過,唔好錯過。輝哥有殺錯冇放過,快啲幫襯輝哥。
    22. 樓蟹 2019-03-18 10:58:38
    我地需要VII到核爆兄這種客觀比較, 而非情緒式嘅大灣好, 大灣妙, 大灣呱呱叫。否則與689, 林鄭何異? 深圳打工仔買南山區樓肯定難過香港打工仔買半山樓。唔好遘限購!
    23. 樓蟹 2019-03-18 11:04:28
    即係南山啲樓相對嚟講貴過半山樓
    24. 自我陶醉 2019-03-18 12:03:45
    17樓 引刀兄

    算吧啦!同呢班友講投資簡直嘥氣,班米奇識條鐵咩! 班友根本就係在賣廣告,係鬼同你討論投資咩! 2016同佢哋講睇好樓市就應該買地霸股,當時講嘅九倉,一隻拆成兩隻股,升咗倍幾,新世界都升近一倍,收息高成倍兼免稅,仲唔洗鎖幾年,唔洗交辣稅,醒目嘅5成首期已經變一層樓,免供啦! 

    25. 真知灼見 2019-03-18 14:46:17
    隨着中美貿易戰緩和,股市同時做好,香港樓價似有回升趨勢,但房委會資助房屋小組委員會主席黃遠輝就「吹淡風」,並預料香港樓價今年內有機會下跌10%。 
    26. 樓蟹 2019-03-18 16:04:35
    0016 Sun Hung Kei 1113 Cheung Kong  Hang Seng Index CCL 
    vs. Mar 16 vs. Mar 16 vs. Mar 16 vs. Mar 16
    Mar-19 130 37% 65.5 39% 29383 45% 173 35%
    Mar-18 130 37% 70 49% 31000 53% 170 33%
    Mar-17 115 21% 52 11% 24300 20% 149 16%
    Mar-16 95 47 20200 128
    27. 樓蟹 2019-03-18 16:07:02
    24樓位兄台, 望下啲數據至亂嗡啦
    28. 樓蟹 2019-03-18 16:12:48
    重買樓玩槓桿, 買股唔係人人敢玩margin. 不如你話Mar 2016全副身家借埋margin買中咗騰訊
    29. 自我陶醉 2019-03-18 16:52:53
    我講16年時自己寫過嘅分析係九倉、新世界值得買,有咩問題? 我早幾年都叫人買坦洲,同樣升倍幾。

    呢個世界投資有好多選擇㗎兄台,你富貴定閉翳睇你有冇腦喇,你咁醒係都要買南山、新紅鷄,關人Q事?番屋企問你阿媽點解生得你咁笨。

    連搵咩買都唔識就咪學人扮代表啦!


    ****

    141. 自我陶醉
    2016-08-15 13:09

    呢度成日都聽到有人話,樓市有槓桿,股市冇槓桿,其實佢哋根本唔識咩係股票,試問有幾多間上市公司係零負債?

    就當你用100萬全資入股一間公司,公司欠銀行100萬債,手持200萬資產。咁算唔算槓桿?

    事先聲明,大家純粹討論,我唔係叫你現在才去買股,廢事被啲無聊人抽後腳。

    就用兩隻我當時有買嘅股同你分析:
    1. 新世界
    當時6%息,PE3.29倍,資產折讓64%, 債務佔股東權益65%。

    2.  九倉
    當時4.6%息,PE7.75倍,資產折讓60%, 債務佔股東權益23%。

    用40蚊買到值100蚊嘅嘢,仲唔洗你供,唔洗你還,無論你失業,提早退休,公司借咗嘅錢都唔洗你還,資產跌到零都唔會call 你loan, 更加唔會要你破產上身,唔洗被SSD綁,唔洗畀1%地產佣,唔洗煩租客,唔洗理續租,唔會拖欠你租金,唔怕佢喺屋企燒炭。仲要以市價4折賣畀你。

    你自己投資,資產優唔優質得過九倉?每年淨回報高唔高過5%? 可唔可以用市價4折買到樓或舖? 8年內盈利可唔可以番一倍? 你自己管理好唔好得過佢哋? 借錢能力有冇佢咁好?

    30. 自醉粉 2019-03-18 19:58:05
    自醉兄咁醒,何以淪落到多年來在香港連一層自住單位都買唔起?

    唔咗樓都不能投資地產股?


    31. 自我逃醉 2019-03-18 21:08:38
    樓上,本金有限,只好買自住去博。希望可以跑贏。

    哈哈哈